Síndicos estão mais jovens e democráticos

Com boom imobiliário, surge novo perfil dos gerentes de prédios, que fazem cursos e deixam de ser amadores. São 4 milhões vivendo em condomínios na capital e 30 mil síndicos para administrar essas novas microcidades. Você já conferiu as credenciais do seu candidato? Questionou as promessas dele? Está de olho na prestação de contas? É bom ficar atento. Antes das eleições de outubro, há outra votação que interessa muito aos paulistanos: a do condomínio. Atualmente, 4 milhões vivem em condomínios verticais ou horizontais da capital. Governar essas microcidades por mandatos de dois anos é tarefa de 30 mil síndicos eleitos ou reeleitos em assembleias, que ocorrem principalmente no primeiro trimestre de cada ano. A reportagem ouviu dez especialistas no tema, que informam: o perfil do síndico está mudando na cidade. Segundo estudo da Lello Condomínios, a reeleição ainda predomina em 70% dos casos, mas há dez anos a estimativa superava os 90%. Hoje, os síndicos em primeiro mandato já comandam 1 em cada 5 condomínios da cidade. BOOM IMOBILIÁRIO O motivo dessa renovação é a acelerada verticalização da metrópole, com empreendimentos imobiliários novinhos, que são assumidos por síndicos igualmente jovens. Em comum, eles mostram mais criatividade na solução de problemas e maior preocupação com a valorização patrimonial, transparência financeira e sustentabilidade. É o caso da enfermeira Priscilla Felix, 36, síndica de um prédio na Vila Hamburguesa, zona oeste. Desde 2009 no cargo, Priscilla fez reformas para valorizar o edifício, antes decadente. Fez um novo playground, restaurou a fachada, cobriu a churrasqueira. "Amo o meu condomínio e quero transformá-lo em um lugar legal para viver." Agora, a meta é recuperar as flores do jardim. PERFIS DIVERSOS De acordo com o Secovi-SP (sindicato da habitação), 74% dos síndicos de prédios residenciais têm entre 30 e 60 anos, contra 26% de sexagenários. Atualmente, profissionais como empresários e advogados lideram o ranking: 85%, contra 15% de aposentados e donas de casa. "Na década de 1990, prevaleciam os senhores aposentados. Nos anos 2000, as mulheres conquistaram mais espaço. Agora, há perfis diversificados. O síndico está evoluindo, acompanhando as exigências legais e a complexidade administrativa dos novos condomínios", avalia Rosely Schwartz, 54, professora da Escola Paulista de Direito e autora do livro "Revolucionando o Condomínio". Desde 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil, o síndico responde judicialmente por tudo o que acontece portaria adentro, incluindo questões criminais, tributárias e trabalhistas. É por isso que conhecimentos mínimos de administração, direito imobiliário, engenharia, informática, legislação e recursos humanos são bem-vindos. Segundo o Secovi-SP, 50% dos que atuam na capital têm curso superior completo e 10% fizeram pós-graduação. Para João Paulo Rossi Paschoal, 38, assessor jurídico da entidade, o acesso à informação é um diferencial. "O síndico não é mais amador.” CARTA NA MANGA Dentro do novo perfil de síndicos, mais jovem e graduado, há dois extremos: o síndico novato e o profissional, contratado pelo condomínio. O novato é inexperiente, mas também muitas vezes se mostra mais interessado para ousar e inovar a administração do prédio. Já o profissional, também chamado de "gerente" de condomínios, é mais preparado para enfrentar a labuta burocrática. Mas ambos têm uma carta na manga: atualmente, 85% dos condomínios paulistanos contam com uma administradora contratada, que assumem determinadas funções do síndico. Segundo Omar Anauate, 36, da Aabic (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios), a empresa oferece apoio, mas quem tem a palavra final é o síndico, ancorado nas assembleias de moradores.

Não há espaço para redução dos preços dos imóveis

Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia. O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo. A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia. A seguir, os principais trechos da entrevista. As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu? Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor. Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu? Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta. O volume de lançamentos vai continuar a crescer? Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo. Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir? Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta. De quanto é o déficit habitacional no Brasil? Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme. É possível acabar com esse déficit. Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos. Como o governo pode ajudar? Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos. O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível? É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer. O que vocês precisam para viabilizar o programa? Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região? Como? Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões. O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos? Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura. Por que vocês começaram por São Paulo? Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades. Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo? O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo. Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo. Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio. Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo. Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado. O governo terá de aumentar novamente o teto do programa? Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.) Qual a sua principal meta como presidente do Secovi? Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.

Trânsito de Sousas trava com falta de acessos

Sem novas vias, distrito perde investimentos em projetos imobiliários e vê trânsito ficar pior. A falta de opção de acessos viários ao distrito de Sousas está travando o desenvolvimento daquela região de Campinas. Com uma única entrada, a Rodovia Heitor Penteado (que muda de nome após a Rodovia D.Pedro, para Antonio Carlos Couto de Barros) para um movimento diário superior a 50 mil veículos, o distrito vê no trânsito de moradores e visitantes um grave problema urbano que precisa de solução urgente.  Além disso, a falta de vias torna inviável o lançamento de novos empreendimentos imobiliários na área. Sem ruas ou avenidas de acesso não é possível viabilizar novos condomínios. Resultado: empreendedores levam investimentos para a região Norte da cidade.  O distrito de Sousas é um polo de condomínios residenciais e se transformou em um destino turístico que atrai, especialmente em fins de semana, visitantes de Campinas e região em busca principalmente de seus restaurantes. Com tudo isso, o movimento cresce em ritmo maior do que o aumento na infraestrutura, o que provoca gargalos de trânsito. Todo esse quadro reforça a necessidade de criação de acessos a Sousas. Um deles, a Nova Mackenzie — prolongamento da Avenida Mackenzie, que hoje vai até a D.Pedro, na região da Decathlon e Leroy Merlin —, que prevê alongar a via por cerca de 8 km até a região do condomínio Caminhos de São Conrado, pode retirar 30% do movimento da Heitor Penteado (ou 15 mil veículos). ]O projeto está parado após impasse entre Ministério Público (MP) e Prefeitura, que aguardam perícia fixar valores para a desapropriação de uma área. Dependendo da resposta, empresários com interesses na obra podem bancar contrapartidas.  Mas o assunto é polêmico e divide as opiniões. Empreendedores, comerciantes e parte dos moradores são a favor da nova avenida. Mas ambientalistas e parte dos habitantes do distrito temem por impactos ambientais e pela quebra da tranquilidade de Sousas.  O diretor do Secovi Campinas Flávio Bauer lembra da máxima no mercado imobiliário de que “crescimento econômico está ligado à capacidade de acesso”. E foi assim que a região da Rodovia Campinas-Mogi, Norte do município, assumiu a liderança em novos lançamentos. Beneficiada por uma via de boa qualidade e de fácil comunicação com o Centro de Campinas, o metro quadrado pulou de R$ 70,00 há 10 anos para R$ 600,00 hoje. O número de empreendimentos cresceu, oportunidades no mercado de trabalho surgiram e o município ganhou com a arrecadação de impostos.  Enquanto o impasse do novo acesso para Sousas não é solucionado, o município perde. Um dos novos empreendimentos imobiliários previstos para Sousas é de R$ 120 milhões e deve gerar dois mil empregos durante sua construção. No entanto, o início do investimento, e de outros três, depende do prolongamento da Mackenzie. A obra é prevista no plano de diretrizes de 1996, mas desde 2009 um impasse vem travando sua implantação. O MP considera que o prolongamento da avenida fere a lei de parcelamento do solo e questiona a necessidade da obra. A Prefeitura decidiu tocar o projeto e agora aguarda uma decisão da Justiça para desapropriar a área por onde a pista passará. A expectativa com o prolongamento da pista é de que Sousas cresça. “Novas oportunidades de negócio vão aparecer. Não só o mercado imobiliário vai ganhar com isso”, lembra Bauer. A opinião é a mesma do urbanista Fuadi Jorge Cury. “O atual acesso se tornou inadequado. A única alternativa é o prolongamento. O que induz crescimento é ligação e novos acessos”, afirma. Um dos argumentos favoráveis ao novo acesso é que chegar à Sousas se tornou difícil em alguns horários e dias. A urbanização é crescente desde a década de 1970, quando a taxa de crescimento populacional foi de 55%. Nos anos 80, o percentual chegou a 57%, passando para 93% e 93% nas décadas seguintes. Contando com o distrito de Joaquim Egídio, já são 30 mil pessoas. Com o aumento, quem tenta fugir da pela Rodovia D. Pedro I para chegar ao Centro precisa percorrer uma distância duas vezes maior do que pela Heitor Penteado. Quem mora em condomínios como o São Conrado fica ilhado em épocas de chuva devido à proximidade com a Avenida Mário Garneiro, único acesso do condomínio à Heitor Penteado.  O ex-secretário de planejamento, Alair Godoy, afirma que a intenção é gerar uma ocupação ordenada e poupar a região, que é uma Área de Preservação Ambiental (APA).  Para o coordenador do Laboratório de Aprendizagem em Logística e Transportes (Lalt) da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp), Orlando Fontes Lima Júnior, a expansão imobiliária pode provocar danos ambientais. “Esta não é a ligação de maior preocupação, pois há regiões como o Campo Grande, que precisam ter o acesso melhorado.

Receita fiscaliza donos de casas em condomínios

Alvo da ação iniciada sábado são residências no Litoral e na Região Metropolitana. Em uma ação para chamar a atenção de proprietários de imóveis com possíveis irregularidades fiscais, a Receita Federal começou neste sábado a sobrevoar com um helicóptero residências em cerca de 20 condomínios do Litoral Norte e Região Metropolitana. A partir da Operação Sobrevoo, a estimativa é recuperar até R$ 120 milhões de pendências relacionadas a contribuições previdenciárias da construção civil no Estado. Conforme a Receita, existem fortes indícios de recolhimento de contribuições previdenciárias inferiores ao que seria devido conforme a área construída e casos de não pagamento.As conclusões são baseadas em um trabalho deflagrado há dois meses por fiscais, aliado ao cruzamento de dados fornecidos por prefeituras. O superintendente da Receita no Estado, Paulo Renato Paz, ressaltou, em entrevista no Aeroporto Salgado Filho na manhã de sábado, que o uso do helicóptero surte "efeito psicológico" sobre os contribuintes: - “As pessoas vão perceber que estão sendo observadas.” Paz afirma que já estão na mira 900 contribuintes por sinais detectados de aumento do patrimônio sem renda compatível, por exemplo. Com a iniciativa, a Receita pretende, inicialmente, incentivar a regularização espontânea, tanto por parte dos donos das casas quanto das incorporadoras. O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado, Paulo Garcia, diz encarar com naturalidade a ação: - A construção civil é uma atividade que deve ser fiscalizada como qualquer outra. Contas em dia O QUE É A CONTRIBUIÇÃO PREVINDENCIÁRIA: - É um tributo devido sobre remunerações pagas ou creditadas aos empregados, trabalhadores avulsos e autônomos que prestem serviço durante a construção. COMO REGULARIZAR: - Interessados em corrigir a sua situação ou tirar dúvidas podem se dirigir às unidades da Receita Federal. É aconselhável agendar o atendimento pelo telefone 146 ou pelo site www.receita.fazenda.gov.br. DE QUEM É A RESPONSABILIDADE: - Da empreiteira, quando o dono do imóvel contratar empreiteira pessoa jurídica que se responsabilize pela contribuição previdenciária e matricule a obra junto à Receita. .- Do proprietário do imóvel, quando administrar diretamente a obra, contratar um empreiteiro pessoa física, ou se a empreiteira pessoa jurídica contratada deixar de matricular a obra em seu nome. ATENÇÃO AOS PRAZOS: - A partir desta segunda-feira, é possível regularizar a situação de forma espontânea, evitando multas. - A partir de 1º de maio, quem continuar em situação irregular pode ser notificado. Além de pagar a contribuição, sofrerá multa que pode variar de 75% a 225% sobre o valor devido e ainda ser denunciado ao Ministério Público Federal por crime de natureza fiscal. PARCELAMENTO:  Para pessoa física, o valor mínimo da parcela é R$ 100 e o prazo máximo de parcelamento é de 60 meses, com multa de mora de 20% e juros pela taxa Selic. EXEMPLO: O valor da contribuição previdenciária varia conforme o padrão do imóvel, área, CUB do local e número de banheiros. O proprietário de uma residência nova onde more apenas uma família em Porto Alegre, com dois pavimentos, até três banheiros e 100 metros quadrados, deve recolher R$ 1,7 mil. ISENÇÃO: - Não precisa pagar o proprietário pessoa física que não tenha outro imóvel, desde que seja para uso próprio residencial de apenas uma família e enquadrado como econômico ou popular, com até 70 metros quadrados.

Não há espaço para redução dos preços dos imóveis

Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia. O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo. A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia. A seguir, os principais trechos da entrevista. As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu? Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor. Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu? Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta. O volume de lançamentos vai continuar a crescer? Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo. Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir? Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta. De quanto é o déficit habitacional no Brasil? Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme. É possível acabar com esse déficit. Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos. Como o governo pode ajudar? Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos. O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível? É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer. O que vocês precisam para viabilizar o programa? Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região? Como? Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões. O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos? Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura. Por que vocês começaram por São Paulo? Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades. Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo? O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo. Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo. Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio. Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo. Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado. O governo terá de aumentar novamente o teto do programa? Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.) Qual a sua principal meta como presidente do Secovi? Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.

Locatário não pode questionar normas do condomínio

O locador não tem ilegitimidade para questionar normas de convivência eleitas pelos condôminos. Assim decidiu a 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que manteve decisão de juiz da 12ª Vara Cível de Brasília, que indeferiu pedido de um locatário para anular normas da convenção e do regimento interno do condomínio onde mora. A autora ajuizou ação pleiteando a modificação da convenção do condomínio e do regimento interno de condomínio no Setor Sudoeste da cidade. Ela afirmou que possui uma cadela, mas que o condomínio proíbe a custódia de quaisquer tipos de animais em unidades imobiliárias autônomas. Segundo a locatária, a proibição é arbitrária, já que o animal não oferece risco aos demais condôminos. Além de pedir autorização para continuar com a cadela, a moradora pediu que fossem declaradas inválidas as disposições da convenção e do regimento interno, que disciplinam a proibição. O condomínio contestou os pedidos da autora, informando que as normas vigentes foram aprovadas em assembleia e representam a vontade comum e essencial ao convívio entre os condôminos. Na primeira instância, o juiz julgou extinto o processo por falta de legitimidade da autora para alterar as regras eleitas pelos condôminos. Segundo a sentença, "cabe aos condôminos, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição das unidades autônomas edificadas em condomínio a missão de elaborar a convenção e regimento interno de modo a disciplinar o modo de usar as coisas, espaços e serviços comuns de forma a não causar dano, obstáculo, incômodo ou embaraço aos demais condôminos ou moradores". Em grau de recurso, a Turma, à unanimidade, confirmou o entendimento do magistrado. O relator acrescentou que "a apelante firmou contrato de locação de unidade residencial e nele não consta que o locador tenha lhe transferido o direito de representá-lo junto ao condomínio ou em juízo". A autora da ação deverá pagar as custas processuais. Não cabe mais recurso. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

Investimento em imóvel comercial atrai jovens

Há 5 anos, investimento em aluguel ou revenda tinha público mais velho Maior chance de ganho está nas lajes corporativas, que têm retorno superior ao de salas comerciais. O investidor de pequenas salas comerciais, que compra imóveis na capital paulista para alugar ou revender, ficou mais jovem e tem renda menor do que há cinco anos. Um estudo feito pela imobiliária Lopes para a Folha mostra que o público que procura imóveis nesse perfil tem, em média, 43 anos e renda familiar mensal de R$ 23 mil. Há cinco anos, a idade média superava os 50 anos e a renda familiar era o dobro. Os investidores eram quase sempre empresários bem sucedidos -havia pouco espaço para assalariados. Agora, 25% são executivos contratados por companhias. O estudo considerou os compradores de empreendimentos da imobiliária em .36 bairros da cidade ]Edgar Nunes, 36, é um dos investidores recentes. Diretor de uma multinacional, Nunes comprou sete salas em um empreendimento em Santo Amaro (zona sul) lançado em 2009. Já vendeu cinco. "Como as unidades esgotaram no lançamento, houve grande procura por revenda. Vendi as cinco depois de um mês e obtive 10% de ganho", diz. "Agora, o m² que custava R$ 6.500 supera R$ 9.000 [alta de 38%]. A previsão de entrega é 2013 e estou pensando se vendo ou alugo." No estudo, os investidores se dividem de forma equilibrada entre os que procuram salas para revender e os que pretendem alugar. "Hoje, conta para o investidor não só a rentabilidade no curto prazo, mas também a composição de um patrimônio para o futuro", diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes. LAJES CORPORATIVAS No aluguel comercial, o grande potencial está nas lajes corporativas, com custo a partir de R$ 30 milhões. O retorno mínimo para locação fica em 0,8% ao mês, enquanto que as salas comerciais rendem 0,6% -patamar do aluguel residencial. No Tesouro Direto, o investidor pode ter hoje na casa de 0,8% ao mês -10% num ano, sem o desconto de imposto. "O mercado de salas comerciais seguirá crescendo", diz Roberto Coelho da Fonseca, diretor da Coelho da Fonseca.

Fonte para financiar imóvel 'dura' até 2014

Com o crescimento dos depósitos na poupança em ritmo bem menor ao da concessão de empréstimos imobiliários - 65% dos recursos da caderneta são usados para financiar a casa própria-, os bancos buscam alternativas para captar mais dinheiro e sustentar esse mercado. Até o ano passado, a previsão era que, em algum momento de 2013, os recursos da poupança não seriam mais suficientes para suprir o volume de crédito imobiliário. Mas, com a desaceleração que se prevê para o ritmo de concessão de novos empréstimos desse tipo em 2012, a expectativa agora é que a poupança "dure" até 2014. "Essa desaceleração vai ajudar a ganhar mais um tempo. Pelo menos até o fim de 2013, os recursos da poupança ainda serão suficientes", afirma Octávio de Lazari Junior, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) Lazari Junior, porém, faz a ressalva. "É questão matemática: os depósitos em poupança crescem 10% ao ano, e os desembolsos, 30%. Vamos ter de encontrar alternativas.” Para manter o ritmo de concessões, os bancos negociam com o governo a criação de novos papéis de investimento, como a LFI (Letra Financeira Imobiliária), versão para o setor das letras financeiras dos bancos. As instituições também devem acelerar a securitização, operação financeira que consiste em transformar a dívida em papéis para investimento de fundos.

Crédito imobiliário deve atingir R$ 103,9 bi em 2012

São Paulo - O mercado de crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança cresceu 42% durante o ano de 2011, com o volume de R$ 79,9 bilhões em financiamentos para a compra e construção de imóveis. Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que projeta para 2012 uma expansão entre 30% e 35%, para R$ 103,9 bilhões, com potencial de elevar ainda mais, já que a participação no Produto Interno Bruto (PIB) está em apenas 4,7%. Fontes de recurso complementares à poupança continuam em estudo pelo mercado, diz a Abecip, com previsão de regulamentação para este ano. O atual presidente da associação, Octavio de Lazari Júnior, empossado em 8 de dezembro de 2011, credita o crescimento ao cenário macroeconômico brasileiro, com baixos índices de desemprego e ascensão da renda. "Os indicadores levam a crer que haverá um crescimento maior da participação do crédito imobiliário no PIB, que ainda é pequeno". O executivo também é diretor da área de empréstimos e financiamentos do Bradesco. Enquanto o Brasil tem 4,7% do PIB nos empréstimos habitacionais, a relação na China chega a 11%, no Chile em 19%, na Alemanha fica 48% e na Holanda a participação fica em 106%. Questionado sobre o número ter sido inferior ao projetado em setembro do ano passado, de R$ 85 bilhões, Lazari diz que o principal problema foi a falta de mão de obra qualificada na construção civil. "Alguns empreendimentos atrasaram e empurraram para 2012. Mas é importante crescer passo a passo, e foi sadio para o setor.” Outro ponto levantado pelo presidente da Abecip diz respeito à expansão sustentável do setor que deve ocorrer este ano. "Vai crescer um pouco menos em 2012, porque existe uma preocupação. As construtoras vão procurar cuidar da grade de custos, lançamentos de imóveis mais rentáveis e com valor agregado, com foco em bons resultados. O volume será menor porque as empresas olharão para si mesmas para obter um melhor resultado em 2012". No último ano, foram financiadas 493 mil unidades, o que corresponde a um acréscimo de 17% ante 2010. Apesar da preocupação com a expansão de forma sustentável, a principal fonte de recursos financeiros para o mercado de crédito imobiliário, a poupança, não apresenta números que acompanham este crescimento. O saldo da caderneta de poupança no último ano chegou a R$ 330,6 bilhões em dezembro, alta de 10% na comparação com o mesmo período de 2010, que ficou em R$ 299,9 bilhões. Entretanto, a captação líquida totalizou R$ 9,4 bilhões, queda de 68,14% ante 2010, quando somou R$ 29,5 bilhões. Segundo o presidente da Abecip, o prazo para que funding comece a fazer falta continua a ser o final de 2013, mas a associação, junto com as instituições financeiras e com o governo, já analisa ferramentas complementares, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e covered bonds. "Já estamos trabalhando. O covered bond já está evoluído e há outros mecanismos complementares. Deve sair ainda este ano uma regulamentação para que as instituições comecem a atuar.” Lazari ainda acrescenta que os títulos possuem atratividade para o investidor no sentido de ter garantias do banco e do imóvel. "Ainda está em discussão qual seria o indexador desses papéis.” Do total de 493 mil imóveis financiados, 65% são usados, e 35%, novos. O LTV médio, que corresponde ao volume que é financiado, chega 63%, com valor médio de R$ 162 mil. Já os empreendimentos financiados com o crédito imobiliário atingiram 1,6 mil no último ano. Inadimplência O índice de inadimplência (mais de três prestações em atraso) dos financiamentos imobiliários estabilizou-se em 2% em 2011. Em contratos com alienação fiduciária, nos quais é garantida a transferência do imóvel ao credor em caso de calote, a inadimplência é menor, em 1,4%. "O crédito imobiliário é o primeiro a ser pago em uma escala de prioridades", explicou o presidente da Abecip ao ser questionado se o baixo índice está ligado à garantia do imóvel.

Preocupação com valor do condomínio deve levar em conta segurança

Equipamentos influenciam no preço do condomínio, mas proteção envolve treinamento de funcionários e conscientização dos moradores. Mal começava 2012 e já se registrava, na capital paulista, o primeiro arrastão a um condomínio residencial. Na noite de 7 de janeiro, primeiro sábado do ano, um grupo de 15 criminosos armados invadiu os apartamentos de um edifício na Vila Buarque, nas imediações do Centro. Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), os assaltantes fugiram, levando jóias, barras de ouro, dinheiro e dois automóveis dos moradores. Porém, informa o Secovi-SP, não há maiores registros sobre o crime, pois a câmera de vigilância do prédio não funcionava naquele momento. Segurança influencia na decisão de compra, ao lado de área de lazer e espaço verde. Vai morar em condomínio pela primeira vez? Veja regras de boa convivência. Casos como esse, comenta Carlos Progianti, presidente da Associação Brasileira de Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese), evidenciam a fragilidade que às vezes pode acontecer com os sistemas de segurança. "Situações como essa expõem a vulnerabilidade desses sistemas". José Elias Godoy, consultor em segurança, estima que oito em cada dez pessoas preferem apartamentos a casas pela segurança que oferecem. "Sentir que está seguro, nesses ambientes, é a maior motivação", diz. Para os que buscam empreendimentos de médio e alto padrões, destaca Fabio Valle, diretor de vendas e marketing da AlphaVille Urbanismo, a segurança, de fato, é um critério que influencia a decisão de compra. Valle comenta que isso ficou claro por meio de uma pesquisa que recentemente fizeram com compradores. Nela, a segurança foi citada como o terceiro item mais valorizado, atrás apenas de lazer e áreas verdes. Mas ainda que esse seja o principal direcionador, a segurança nem sempre faz parte das conversas entre o comprador e vendedor de um imóvel, acredita Rosely Schwartz, professora do curso de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EPD). "Raramente se pergunta sobre a existência de um sistema de segurança no condomínio ou por quais itens é composto", diz. Uma das principais preocupações na hora da compra de um imóvel, diz ela, é o valor do condomínio. Esse quesito também é influenciado pela infraestrutura de segurança. "Quanto maior o número e cobertura de equipamentos, menor é o número de funcionários necessários para a supervisão das áreas comuns", detalha. "No longo prazo, o investimento correto em segurança volta para o morador em economia nas taxas de condomínio". Equipamentos eletrônicos, como câmeras, alarmes, portões e sistemas de monitoramento, possuem duas funções, de acordo com Progianti, da Abese. Por um lado, dificultam o acesso das pessoas às áreas do condomínio. Por outro, monitoram o fluxo de pessoas e bens. "Sua única função é detectar a invasão e comunicá-la a polícia", diz. Por isso, o sistema não se restringe a equipamentos. "A fórmula de um bom sistema de segurança é somar os equipamentos ao treinamento dos funcionários e à conscientização dos moradores, explica Sérgio de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi-SP. "A boa segurança é um tripé", diz. "Os equipamentos auxiliam, mas quem efetivamente faz a segurança são os funcionários e os moradores dos condomínios". O Secovi-SP oferece palestras dirigidas aos funcionários de condomínios e também para integrantes de corpos diretivos, como síndicos, subsíndicos e conselheiros. Outra iniciativa do Secovi-SP, diz Castro Neto, é a aproximação com a Secretaria de Segurança Pública. Ambos se uniram, em 2009, para criar um grupo de trabalho, cujo principal objetivo é fomentar alternativas para reduzir, prevenir e repreender roubos e assaltos em condomínios. Nessa linha, já instituíram, na capital paulista, uma delegacia especializada em ocorrências em condomínios, além de programas de prevenção e frentes educativas. Castro Neto avalia que tanto essa parceria, como os trabalhos de educação nos condomínios, surtem efeitos. Em 2009, ano em que foi instituída a parceria, foram registrados 45 assaltos/arrastões a condomínios localizados na capital paulista. Em 2011, o número caiu para 12. Os especialistas enfatizam que é necessário fazer algumas perguntas no momento de comprar um imóvel. Rosely, da EPD, recomenda que se informe sobre a infraestrutura de equipamentos, qual a cobertura que possuem sobre as áreas do condomínio, como são mantidos e se há um controle e supervisão de profissionais ou empresas especializadas. "Se o condomínio não tiver o básico, o valor do imóvel será depreciado, principalmente em cidades grandes", diz Rosely. Afinal, o fato de o condomínio já ter sido assaltado certamente influenciará na decisão de compra. Pior, ainda, se já houver sido registrado mais de um crime no mesmo local. Castro Neto, do Secovi, orienta checar se há treinamentos e reciclagens dos funcionários, além de iniciativas voltadas a conscientizar os moradores, como manuais e procedimentos de segurança, palestras e regras claras sobre o que pode ou não ser feito em termos de controle de acesso. "Se as pessoas não estão aptas a cumprir as ordens da segurança, tornam o sistema eletrônico frágil", afirma Rosely. Tais cuidados, destaca Castro Neto, também valem para quem já é morador de condomínios. "É importante checar, com o síndico e com o zelador, como estão os equipamentos, se os funcionários estão aptos a operá-los e se os moradores estão fazendo a parte que lhes cabe", diz. Lázaro Gomes, diretor da Security Shop, afirma que muitas pessoas têm a sensação de que um sistema de segurança é muito caro. "É uma impressão que vem de anos atrás", diz. Em 1984, um alarme tinha preço equivalente ao de um carro. Hoje, diz, custa em torno de R$ 500 reais. "As tecnologias evoluíram, popularizando esses equipamentos". Para se ter uma ideia, a instalação de um sistema mínimo de segurança em uma casa de 100 metros quadrados, nos dias de hoje, custa cerca de R$ 15 mil, na avaliação de Godoy, consultor em segurança. Nos anos 1990, diz, esse valor chegava a ser cinco vezes maior. Com esses recursos, explica, dá para montar uma estrutura de controle de entrada, ou seja, instalar alarme nas janelas e portas, além de automatizar as entradas e as câmeras no perímetro, e de contar com monitoramento por TV. "Os valores dos equipamentos caíram muito nos últimos anos", diz. "Hoje, estão acessíveis a grande parte da população".