Aquecimento do mercado imobiliário favorece advocacia

A advocacia voltada ao segmento imobiliário está em alta, favorecida pelo bom desempenho da economia. Nunca se construiu e vendeu tantos imóveis no Brasil, a ponto de o país já aparecer no alto da lista dos maiores construtores imobiliários de todo o mundo. E com a economia em alta, cada vez mais um número maior de profissionais do Direito, de diferentes áreas de atuação, são chamados a respaldar negócios e iniciativas no mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, intervir na tentativa de solucionar uma gama quase infindável de litígios decorrentes de tal aquecimento. Um círculo virtuoso, no sentido clássico empregado à expressão. No ano passado, o volume de crédito habitacional para a compra ou construção da casa própria passou, pela primeira vez, a fantástica marca de R$ 200 bilhões - um crescimento de 45% em relação a 2010, quando o setor imobiliário também atingiu um patamar histórico, com 1,052 milhão de moradias financiadas com recursos das cadernetas de poupança e do FGTS, as duas principais fontes de crédito para a compra da casa própria. Tudo indica que o ritmo será mantido em 2012. Pelos números do Banco Central, o financiamento habitacional no Brasil corresponde a 4,8% do Produto Interno Bruto, um índice sem precedente, mas ainda bastante modesto quando comparado à média internacional. Junto com a explosão de vendas, estão velhos e novos problemas que, invariavelmente, encontram no judiciário o caminho mais conhecido, embora quase nunca o mais rápido para a resolução de litígios. As estatísticas consolidadas por entidades que atuam na defesa do mutuário indicam que pelo menos três em cada dez prédios novos entregues ao comprador apresentam problemas de vícios de construção ou defeito na obra. Parte desses casos é resolvida por meio de acordo entre a construtora e o comprador, mas a grande maioria vai parar nos tribunais, com resultados duvidosos e demorados. De certa forma, olhar pela janela e ver um prédio surgir praticamente do nada e olhar para a seção sobre direito imobiliário de uma boa livraria não difere muito. Tanto quanto o amplo segmento de compra e venda de casas e apartamentos, o mercado editorial jurídico também esbanja vitalidade. Na prateleira das grandes livrarias chama a atenção não apenas a grande quantidade de livros e autores que tem no mercado imobiliário o foco principal, mas também a diversidade dos temas abordados - das questões trabalhistas aos chamados vícios de construção, passando por questões que envolvem compra, venda, financiamento e crédito, registro e averbações, inventários e partilhas, tributação, condomínios e a própria atividade voltada à administração de bens imóveis, entre diversos outros tópicos presentes no dia a dia do cidadão (profissional ou não do mercado) e dos tribunais. Não é uma tarefa fácil relacionar todos os lançamentos, mas com a ajuda da internet dá para listar alguns dos títulos, exclusivamente voltados ao mercado imobiliário, com maior evidência nas prateleiras, na doutrina e na jurisprudência. Não tem o rigor técnico de uma pesquisa, mas pode orientar na escolha de quem precisa manter-se atualizado com o tema, independente da área de atuação ou do lugar eventualmente ocupado no balcão. Eventuais sugestões, sempre bem-vindas, podem ser encaminhadas pelo e-mail ao final da página. Como a área é extensa, voltaremos ao assunto em uma próxima coluna. A primeira sugestão de leitura é Direito Imobiliário, de Luiz Antonio Scavone Júnior, já em sua 4ª edição. O livro se destaca por oferecer ao leitor uma visão especializada do Direito sem jamais perder de vista a aplicação prática dos ensinamentos. Ao lado da legislação, da doutrina e da jurisprudência, o autor dedica boa parte das quase 1.400 páginas do livro para a abordagem de problemas cotidianos, como contratos de locação, financiamento imobiliário, vizinhança e convenções condominiais, entre muitos outros. Curso de Direito Imobiliário, do advogado e professor Hércules Aghiarian, segue uma linha parecida, mas também se destaca por apresentar farta coletânea das decisões adotadas por diversos tribunais, especialmente pelo STF e pelo STJ. Em sua 11ª edição, o livro é voltado basicamente para advogados e outros profissionais do direito e tem sido utilizado nos cursos de graduação e pós-graduação de várias instituições de ensino. Compra de Imóveis, de Bruno Mattos e Silva, vai direto ao ponto. O autor descreve o passo a passo para a aquisição da casa própria e enfatiza os cuidados necessários para que sejam reduzidos os riscos jurídicos inerentes ao negócio. Na prática, funciona como um manual para o comprador, ao mesmo tempo em que se mostra extremamente útil na chamada advocacia preventiva ou consultiva, uma vez que boa parte da abordagem do autor gira em torno dos aspectos que antecedem a compra do imóvel. Direito Registral Imobiliário, do desembargador Venício de Paula Salles, por sua vez, é um livro mais voltado para especialistas e de leitura um pouco mais complexa. Entre os temas abordados, o autor destaca o processo de retificação do registro de imóveis e mostra que nem sempre a melhor informação é necessariamente aquela que aparece em documentos, contratos, transcrições ou matrículas, mas sim a que se encontra materializada pela implantação do imóvel no solo, por suas marcas e marcos, a que verdadeiramente indica "se o imóvel está onde sempre esteve". Por fim, mas sem a pretensão de esgotar a relação, aparece o Guia Prático do Corretor de Imóveis, de Sylvio Lindenberg Filho, ele próprio corretor e consultor do mercado imobiliário há quase três décadas. A rigor, o livro foi escrito como forma de orientar a venda, o que por si só justifica a leitura também por parte do eventual comprador de imóveis. Os cuidados e as recomendações servem para os dois lados do negócio, pois o sucesso de um não está dissociado do outro. Um dos destaques do livro é o capítulo reservado ao estudo do imóvel à venda (ou a ser comprado), onde o autor detalha os vários fatores que, no conjunto, ajudam na formação do preço final. É, por assim dizer, o ponto inicial de um longo processo de efeitos múltiplos sobre diferentes áreas da economia e do judiciário. Serviço: Título: Direito Imobiliário - Teoria e Prática Autor: Luiz Antonio Scavone Júnior Editora: Forense Jurídica Edição: 4ª Edição – 2011 Números de páginas: 1.384 Preço: R$ 243,00 Título: Curso de Direito Imobiliário Autor: Hércules Aghiarian Editora: Lumen Juris Edição: 10ª edição – 2011 Número de páginas: 476 Preço: 120,00 Título: Compra de Imóveis Autor: Bruno Mattos e Silva Editora: Atlas Edição: 8ª Edição – 2012 Número de páginas: 464 Preço: R$ 90,00 Título: Direito Registral Imobiliário Autor: Venício de Paula Salles Editora: Saraiva Edição: 3ª Edição – 2012 Número de páginas: 262 Preço: R$ 70,00 Título: Guia Prático do Corretor de Imóveis Autor: Sylvio Lindenberg Filho Editora: Atlas Edição: 2011 Páginas: 182 Preço: R$ 53,00

Administradoras de imóveis passam à margem da crise

SÃO PAULO - As empresas que administram condomínios continuam crescendo ao largo da crise internacional. Ao contrário do cenário de incertezas externo, com o boom imobiliário no País e os investimentos em serviços mais dinâmicos, baseados em novidades tecnológicas, a previsão é de o setor ver incremento de 20% este ano, apoiado ainda na expansão para o nordeste e centro-oeste. Para ampliar o atendimento profissionalizado aos grandes empreendimentos, a Manager Administração de Condomínios lançou este mês a Assembleia Digital, um sistema virtual que aumenta a interação entre condomínios e moradores sem que eles precisem adequar os seus horários às reuniões. Com a novidade o grupo espera aumentar em 20% o faturamento de R$ 6,5 milhões em 2011. "A Assembleia Digital é uma ferramenta inovadora para o mercado que agrega muitos benefícios aos condôminos como maior conhecimento do condomínio, melhoria de convivência além de favorecer processos administrativos", disse o diretor-executivo da Manager, Marcelo Mahtuk. Através do site é possível passar editais de convocações, além de inscrição e eleição de presidente e secretário, discussão com as intervenções do mediador, formatação da proposta, votação e encerramento com a apresentação da ata. A Assembleia de Condomínio Digital foi aprovada por unanimidade e realizada, pela primeira vez no Brasil, no maior condomínio urbano de São Paulo, Villagio de Panamby, um empreendimento com 950 apartamentos. São essas inovações que, de acordo com José Luiz Moura, professor de economia da Universidade Federal do Paraná (UFPR), e especialista em negócios imobiliários o setor deverá crescer a cima da média das construções no País. "É possível mensurar um crescimento a cima de 20% este ano", diz o especialista. Ele explica que a razão do crescimento é resultado de muitos anos de não profissionalização do setor. "Muito além de ingressar nas novas construções há uma gama de condomínios que só agora perceberam a importância de uma administradora responsável", declarou. O professor afirma ainda que o setor movimentou cerca de R$ 5,2 bilhões em 2011 e o crescimento deve seguir em alta. "Pesquisas mostram cada vez mais novos negócios do setor, novas empresas entrando no mercado, muito pela demanda, e muito pelo baixo valor para iniciar um negócio", diz. E foi esta a aposta do cearense Luiz Vittal Silva, que abriu em janeiro de 2011 a Administradora Central. Com investimento na casa dos R$ 20 mil a empresa começou com dez funcionários e já triplicou de tamanho em um ano. "Começamos com apenas um contrato de administração, e hoje já estamos com cinco, triplicamos o número de funcionários, aumentamos a interatividade on-line e profissionalizamos serviços antes esquecidos na região". "A ideia de investir nesse setor", explica o executivo, "veio quando notei um crescimento muito forte do mercado imobiliário no Ceará, por volta de 2010. Depois disso, juntei o capital inicial e começamos os trabalhos", disse. A expectativa do empresário é fechar o ano com um faturamento médio de R$ 5 milhões, valor considerado alto para uma empresa tão recente. "Aproveitamos um mercado em crescimento, em uma região em crescimento, e deu certo", avalia. Em média uma administradora cobra entre 5% e 7% do valor da arrecadação do condomínio e gerencia todas as folhas de pagamento, administração, logística e manutenção. "A ideia de uma boa controladora é ir além do simples síndico e zelador. Falamos de empresas com especialistas em economia, direito, logística e contabilidade. Cada vez mais parecido com uma empresa", diz Moura. Atualmente, o setor conta com cerca de 220 mil empregos diretos e esse volume, para Silva, é reflexo de profissionalização que envolve novos cursos para o segmento, além de palestras organizadas pela associação do setor. "Na minha opinião, é necessário que as administradoras estejam cada vez mais capacitadas para atender o perfil dos novos empreendimentos", diz. São Paulo em alta E não é só o nordeste que apresenta altos níveis de crescimento, a verticalização da moradia em São Paulo também está impulsionando o crescimento em toda região metropolitana da cidade. De acordo com uma pesquisa da Lello Imóveis, empresa de administração condominial, cerca de 20% dos empreendimentos são administrados por novos síndicos, que nunca tinham exercido o cargo antes e deparam-se com uma realidade diferente. Segundo Márcia Romão, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios, os novos ocupantes do cargo devem estar atentos a uma série de questões, incluindo as legislações federal, estadual e municipal que atingem os condomínios, e tomar algumas providências fundamentais para o início da gestao.

5 razões para os preços dos imóveis subirem em 2012 e 5 para eles caírem

SÃO PAULO - Os preços dos imóveis registraram forte valorização nos últimos anos, motivados, segundo especialistas, por uma série de fatores - entre eles, a estagnação de preços nos anos anteriores, a maior oferta de crédito e a ascensão das classes C e D. Nos últimos 12 meses encerrados em janeiro, a valorização atingiu 25,5% no Brasil, de acordo com o índice FipeZap. Mas será que ainda há espaço para mais alta? Há quem diga que sim e há quem tenha opinião contrária. Para você tirar suas próprias conclusões, especialistas listaram 5 motivos para que os preços dos imóveis subam este ano - e 5 para que eles caiam (ou fiquem estáveis). Motivos para que os preços subam: Para o CEO da Vitacon Incorporadora, Alexandre Lafer Frankel, os imóveis devem continuar se valorizando em 2012. Confira as razões apresentadas pelo executivo: Crescimento e estabilidade econômica O crescimento da economia brasileira e a estabilidade econômica atingida pelo País nos últimos anos continuarão a ser, na opinião de Frankel, os principais drivers para o aquecimento do mercado imobiliário e o consequente aumento dos preços dos empreendimentos. Queda na taxa de juros A queda da Selic (taxa básica de juro) também tende a estimular a economia e aumentar a procura por crédito, fazendo com que os preços dos imóveis continuem em trajetória ascendente. Escassez de terrenos Para o executivo, a escassez de terrenos, principalmente nos grandes centros urbanos, deve continuar fazendo com que os imóveis sejam negociados a preços elevados. Isso porque, ao comprarem terrenos cada vez mais escassos, as incorporadoras e construtoras precisam repassar os custos para os compradores, ocasionando uma elevação do preço das unidades lançadas. Capacidade de consumo e crédito A ascensão das classes C e D e a capacidade de consumo do brasileiro, aliadas à boa oferta de crédito, continuarão impulsionando o preço dos imóveis para patamares mais elevados em 2012, acredita o executivo. Aumento de preços de mão de obra e materiais. Por fim, na opinião do CEO da Vitacon, o aumento de preço de mão de obra e dos materias de construção deve ser outro motivo para que o preço dos imóveis suba este ano. Motivos para os preços caírem (ou ficarem estáveis) Já o vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do Livro "Imóveis, Seu Guia Para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio", Luiz Calado, aponta alguns motivos para que os preços fiquem estáveis ou até mesmo caiam em 2012. Grande oferta de imóveis O especialista ressalta que nunca se construiu tantos empreendimentos imobiliários quanto agora. "Hoje já vemos muitos empreendimentos prontos, com vários apartamentos disponíveis para a venda", diz. Segundo ele, é interessante acompanhar de perto os relatórios anuais das empresas incorporadoras, para ver se o estoque aumentou. "Se aumentou, é sinal de que a demanda diminuiu - ou que construíram mais do que a demanda", afirma. Os preços já atingiram níveis muito altos Calado também aponta que os preços dos imóveis chegaram a um patamar muito alto. "Prova disso é que os brasileiros já começam a achar atrativos os preços nos Estados Unidos", pontua. Condições de crédito De acordo com o especialista, as condições de crédito e limite para uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), de R$ 500 mil, também continuam sendo impeditivos para as pessoas financiarem os imóveis. Demanda menor O especialista também ressalta que havia uma demanda reprimida por imóveis, mas não era uma demanda infinita. "Hoje muita gente já comprou o seu imóvel. É claro que sempre vai ter mais gente para comprar, mas o que vimos nos últimos anos foi um "boom", com todos querendo comprar. Os lançamentos eram vendidos em um final de semana", exemplifica. Preço mais estabilizado dos terrenos O coordenador do curso de Real Estate da Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), João da Rocha Lima Júnior, também aponta que não há nenhuma razão para que os imóveis continuem subindo este ano. Segundo ele, entre os motivos para que os preços caiam ou permaneçam estáveis, está o fato de que os terrenos, apesar de escassos, estão com preços mais estabilizados. "Hoje há um maior equilíbrio, algo que não acontecia algum tempo atrás. Com muitas empresas disputando poucos terrenos, eles acabaram ficando muito mais caros e inflando o preço dos imóveis", ressalta.

Creci: venda de imóveis usados cresce 44,96% no Estado de São Paulo

O mercado de imóveis usados do Estado de São Paulo registrou forte recuperação das vendas em novembro, que foram 44,96% maiores que em outubro segundo pesquisa com 1.465 imobiliárias de 37 cidades pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP). As imobiliárias consultadas venderam 1.115 imóveis, o que fez o índice estadual de vendas saltar de 0,5250 em outubro para 0,7611 em novembro. Em outubro, as vendas tiveram queda de 18,29% em relação a setembro. "Importante é observar o desempenho acumulado no ano, expurgado das variações sazonais, onde se vê claramente que 2011, até novembro, foi um ano positivo para o mercado de usados no Estado", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. De janeiro até novembro, o volume de imóveis negociados no mercado imobiliário paulista é positivo em 26,50%. "É muito provável que o ano feche no azul, sem sinal de crise", completa. Outro indicador importante do bom comportamento do mercado de imóveis usados em São Paulo é o Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR/Crecisp), composto por todos os valores de venda e locação levantados pela pesquisa CRECISP. Em novembro, o índice teve variação positiva de 12,11%, que sobe para 13,8% no acumulado de 2011. As vendas cresceram nas quatro regiões do Estado que compõem a pesquisa CRECISP. O aumento foi de 28,18% na Capital, de 33,17% no Litoral, de 62,31% no Interior e de 52,05% nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco. Apartamentos lideram vendas Os apartamentos foram os imóveis que as imobiliárias pesquisadas pelo CRECISP mais venderam em novembro no Estado de São Paulo - 52,65% do total de vendas. As casas ficaram com os restantes 47,35%. Os imóveis mais vendidos na Capital, com 64,35% dos negócios formalizados, foram os de valor superior a R$200 mil. Nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco, a faixa de valor até R$200 mil concentrou 51,50% das vendas. No Interior e no Litoral, os mais vendidos foram os imóveis de até R$180 mil, com 55,83% e 57,25%, respectivamente. Os financiamentos predominaram entre as várias formas de pagamento utilizadas para a aquisição de casas e apartamentos em três das quatro regiões do Estado. Nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco, foram financiados 75% dos imóveis vendidos, percentual que foi de 56,56% no Interior e de 53,19% na Capital. No Litoral, a maioria das vendas, 50%, foi feita à vista. A pesquisa CRECISP encontrou em Araçatuba o imóvel com menor valor de metro quadrado vendido em novembro no Estado. Casas de 1 dormitório situadas em bairros da região central foram vendidas pelo preço mínimo de R$354,17 e máximo de R$1.500,00. Entres os imóveis mais caros de novembro, d estacou-se um apartamento de 3 dormitórios na área central de Osasco, vendido por R$13.136,29 o metro quadrado. Locação residencial segue em alta com 7,20% a mais de novos contratos. O mercado de locação residencial manteve-se em crescimento em novembro no Estado de São Paulo. O número de novas locações, que havia crescido 10,77% em outubro, aumentou 7,20% em novembro segundo pesquisa feita com 1.465 imobiliárias de 37 cidades pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP). As imobiliárias alugaram 3.160 imóveis, o que fez o índice estadual de locação subir de 2,0122 em outubro para 2,1570 em novembro. As casas predominaram sobre os apartamentos, com 1.885 unidades, o equivalente a 59,65% do total. Apartamentos somaram 1.275 unidades, ou 40,35% das unidades alugadas. O desempenho foi positivo em três das quatro regiões em que se divide a pesquisa CRECISP: Interior (+ 15,68%), Litoral (+ 13,90%) e as cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (+ 7,31%). Na Capital, houve queda de 5,66%. Os imóveis mais alugados na Capital em novembro foram os de aluguel mensal até R$1.000,00, com 54,91% do total de novos contratos. Já as casas e apartamentos com aluguel de até R$800,00 predominaram no Interior (56,82%), no Litoral (50,22%) e nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco (64,38%). Inquilinos devolveram para as imobiliárias pesquisadas 1.866 imóveis, o equivalente a 59,05% das novas locações. A maioria delas adotou o fiador como instrumento de garantia de pagamento do aluguel em caso de inadimplência - ele esteve presente em 85,79% dos contratos formalizados no Interior, em 43,17% no Litoral, em 36,09% na Capital e em 46,02% nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco. A inadimplência aumentou 24,18% em novembro no Estado - estava em 3,39% do total de contratos em vigor e m outubro e subiu para 4,21% em novembro. A pesquisa CRECISP constatou que 68,51% das novas locações em novembro se concentraram em bairros da região central das 18 cidades pesquisadas no Interior, diluindo-se as demais pelas áreas nobres (10,56%) e por bairros das regiões mais periféricas (20,93%). O imóvel com menor aluguel - R$150,00 - em novembro no Estado foi um apartamento de um dormitório localizado em bairro da periferia de Santo Andre. O aluguel mais caro foi encontrado em Ilhabela, onde uma casa de quatro dormitórios foi alugada por R$10.000,00 mensais. A pesquisa CRECISP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatat uba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém. Fonte: Creci

FGTS vai financiar reforma da casa própria

A chegada do Carnaval e a ocorrência de chuvas reduzem as vendas de material de construção Deve chegar nas próximas semanas nas agências da Caixa Econômica Federal, do Banco do Brasil e de outras instituições uma nova linha de crédito, com utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a reforma da casa própria. As diretrizes da nova linha de crédito foram publicadas no Diário Oficial da União (DOU). A medida foi anunciada no início de janeiro após a aprovação pelo Conselho Curador do Fundo. Os bancos ainda estão analisando e formatando este tipo de financiamento. A linha de crédito, voltada para reforma e ampliação de imóveis residenciais, é de até R$ 20 mil por pessoa. A taxa de juros será de 12% ao ano, para pagamento em até 120 meses. A linha de crédito Financiamento de Material de Construção (Fimac FGTS) estará disponível para cotistas do fundo com vínculo empregatício ativo, independente da renda e de acordo com sua capacidade de pagamento. Os recursos poderão ser usados para a compra de materiais específicos como de aquecimento solar, hidrômetros e equipamentos que melhorem a acessibilidade de pessoas com necessidades especiais. De acordo com o governo, 33 milhões de brasileiros com carteira assinada que recolhem recursos ao FGTS terão direito a essa nova linha de crédito, mediante empréstimo a ser concedido pelos bancos, especialmente a Caixa Econômica Federal. O imóvel do interessado não pode ter valor de mercado acima de R$ 500 mil. O local que receber a obra deverá ser regularizado e financiável nas condições do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). De acordo com Ministério das Cidades, os agentes financeiros poderão credenciar os estabelecimentos que comercializam materiais de construção, definindo regras de prudência para assegurar a qualidade da operação de crédito. De acordo com a assessoria da Caixa, o banco publicou uma circular por ser órgão operador do FGTS e, como agente financeiro, está analisando a viabilidade da linha, que ainda não tem previsão de lançamento. Vendas de material recuam As chuvas e a proximidade do Carnaval provocaram a diminuição das vendas nas lojas de material de construção de Rio Preto em relação a janeiro. "Fevereiro é um mês atípico", afirma o empresário Marcos Antonio Napolitano, presidente da Associação dos Comerciantes de Material de Construção (Acomac) de Rio Preto. Segundo Napolitano, a expectativa é que as vendas dos itens para construção e reforma de imóveis voltem à normalidade em março, com a intensificação das obras do setor. "Se o ritmo das construções diminui, a venda de materiais acompanha." A empresária Rosimeire Ferreira da Silva, da Construmais, afirma que as vendas estão instáveis, com maior força nos itens básicos. Ela relata alta de preços em tintas, de 8%, e de louças, que em chegaram a até 16%. De acordo com o proprietário da Silva e Silva, Victor Augusto Cremonin Silva, houve uma alta generalizada de preços. O destaque, segundo ele, foi o reajuste no valor da areia, de cerca de 10%. "O metro quadrado da areia grossa está saindo por R$ 66, mas já cheguei a vender por R$ 55", afirma o comerciante. Em sua loja, atualmente, os materiais mais procurados são para o acabamento da obra. Os pisos do tipo porcelanato têm sido bastante vendidos, um material mais refinado, inclusive para consumidores que vivem na região Norte da cidade. O valor do metro quadrado varia de R$ 22 a R$ 40.

Construtoras entregam prédios novos com defeito

Quem comprou ou pretende comprar um imóvel na planta precisa tomar cuidado. Isso porque de cada dez reclamações sobre prédios entregues na cidade de São Paulo, pelo menos três estão relacionadas a problemas de construção ou defeito na execução da obra. A estimativa é da Associação de Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa) com base nas queixas recebidas em 2011. Entre as principais ocorrências registradas estão infiltrações e rachaduras. "Existe uma ganância pelo lucro. As empresas começam a construir várias obras ao mesmo tempo e não dão conta da demanda. E ainda usam material de segunda qualidade", afirma o assessor jurídico da Amspa, João Bosco Brito da Luz. Segundo ele, as infiltrações aparecem em decorrência de impermeabilizações mal feitas ou outras técnicas aplicadas indevidamente. Em segundo lugar estão as rachaduras por conta do uso de material de qualidade inferior. Metade dos casos é resolvida diretamente entre construtoras e clientes. Em 2011, a associação recebeu 2.199 queixas envolvendo construtoras, um aumento de 48,8% em comparação com 2010, quando foram registradas 1.477 reclamações. O vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Carlos Borges, afirma que houve de fato um crescimento de problemas relativos à qualidade da obra. "Por causa do boom imobiliário e de uma série de fatores estruturais, aumentaram os problemas que não vinham acontecendo", diz o executivo. Fatores como escassez de mão de obra qualificada, baixa qualidade dos materiais, velocidade mais rápida das obras e dificuldade na contratação de fornecedores contribuíram para a situação, na avaliação de Borges. "Os problemas estão sendo resolvidos. As empresas estão investindo em gestão, em tecnologia da informação e aumentando o prazo de execução das obras. Se as construtoras querem continuar no mercado, precisam resolver os problemas." Na Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon-SP), foram registradas 165 reclamações em 2011 envolvendo problemas relacionados à qualidade da construção do imóvel. É um pouco menos do que as 174 queixas de 2010. A especialista em defesa do consumidor do Procon-SP, Renata Reis, aconselha o consumidor a prestar atenção ao vistoriar o imóvel no ato da entrega das chaves. É preciso apontar os problemas por escrito para que a empresa responsável pela obra fique ciente das falhas para começar a contar o prazo para a solução. Na entrega Segundo o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o problema deve ser solucionado em 30 dias. Há casos em que um prazo maior pode ser firmado entre as partes. Se o problema não for resolvido, a orientação é procurar um órgão de defesa do consumidor para exigir o reparo, cancelar o contrato para devolução do dinheiro ou ficar com o imóvel com desconto referente ao custo do conserto. Bosco recomenda que o consumidor faça sempre a vistoria acompanhado de um engenheiro. Se a construtora se negar a resolver os problemas, o comprador tem um documento para ajudar na reclamação caso ele precise recorrer à Justiça. A economista Regina Célia da Silva, de 41 anos, enfrenta problemas com seu imóvel e as áreas comuns do condomínio. As chaves foram entregues em maio, mas ela só conseguiu se mudar em dezembro. "O apartamento tinha infiltração e só pude começar as minhas obras depois que a empresa resolveu alguns problemas", diz. O gesso do teto, pontos de ferrugem e vazamento em um dos banheiros foram alguns dos problemas apontados. "Na minha unidade ainda estou conseguindo resolver com a empresa, no tempo dela. O problema maior é com as áreas comuns", conta Regina. Piscina sem ralo de contenção, área de passeio que precisou ser refeita e fonte com vazamento são alguns dos inconvenientes citados pela moradora. A Toledo Ferrari, responsável pela obra, informa por meio de nota que "preza pela qualidade de seus empreendimentos, por meio de um rigoroso processo de qualificação de fornecedores e prestadores de serviços". A construtora afirma que presta o serviço de assistência técnica, reparando os vícios ocultos dos serviços, conforme termo de garantia. Segundo a construtora, vícios da construção são comuns e se coloca em prontidão para solucionar os problemas da melhor maneira possível.

Síndicos estão mais jovens e democráticos

Com boom imobiliário, surge novo perfil dos gerentes de prédios, que fazem cursos e deixam de ser amadores. São 4 milhões vivendo em condomínios na capital e 30 mil síndicos para administrar essas novas microcidades. Você já conferiu as credenciais do seu candidato? Questionou as promessas dele? Está de olho na prestação de contas? É bom ficar atento. Antes das eleições de outubro, há outra votação que interessa muito aos paulistanos: a do condomínio. Atualmente, 4 milhões vivem em condomínios verticais ou horizontais da capital. Governar essas microcidades por mandatos de dois anos é tarefa de 30 mil síndicos eleitos ou reeleitos em assembleias, que ocorrem principalmente no primeiro trimestre de cada ano. A reportagem ouviu dez especialistas no tema, que informam: o perfil do síndico está mudando na cidade. Segundo estudo da Lello Condomínios, a reeleição ainda predomina em 70% dos casos, mas há dez anos a estimativa superava os 90%. Hoje, os síndicos em primeiro mandato já comandam 1 em cada 5 condomínios da cidade. BOOM IMOBILIÁRIO O motivo dessa renovação é a acelerada verticalização da metrópole, com empreendimentos imobiliários novinhos, que são assumidos por síndicos igualmente jovens. Em comum, eles mostram mais criatividade na solução de problemas e maior preocupação com a valorização patrimonial, transparência financeira e sustentabilidade. É o caso da enfermeira Priscilla Felix, 36, síndica de um prédio na Vila Hamburguesa, zona oeste. Desde 2009 no cargo, Priscilla fez reformas para valorizar o edifício, antes decadente. Fez um novo playground, restaurou a fachada, cobriu a churrasqueira. "Amo o meu condomínio e quero transformá-lo em um lugar legal para viver." Agora, a meta é recuperar as flores do jardim. PERFIS DIVERSOS De acordo com o Secovi-SP (sindicato da habitação), 74% dos síndicos de prédios residenciais têm entre 30 e 60 anos, contra 26% de sexagenários. Atualmente, profissionais como empresários e advogados lideram o ranking: 85%, contra 15% de aposentados e donas de casa. "Na década de 1990, prevaleciam os senhores aposentados. Nos anos 2000, as mulheres conquistaram mais espaço. Agora, há perfis diversificados. O síndico está evoluindo, acompanhando as exigências legais e a complexidade administrativa dos novos condomínios", avalia Rosely Schwartz, 54, professora da Escola Paulista de Direito e autora do livro "Revolucionando o Condomínio". Desde 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil, o síndico responde judicialmente por tudo o que acontece portaria adentro, incluindo questões criminais, tributárias e trabalhistas. É por isso que conhecimentos mínimos de administração, direito imobiliário, engenharia, informática, legislação e recursos humanos são bem-vindos. Segundo o Secovi-SP, 50% dos que atuam na capital têm curso superior completo e 10% fizeram pós-graduação. Para João Paulo Rossi Paschoal, 38, assessor jurídico da entidade, o acesso à informação é um diferencial. "O síndico não é mais amador.” CARTA NA MANGA Dentro do novo perfil de síndicos, mais jovem e graduado, há dois extremos: o síndico novato e o profissional, contratado pelo condomínio. O novato é inexperiente, mas também muitas vezes se mostra mais interessado para ousar e inovar a administração do prédio. Já o profissional, também chamado de "gerente" de condomínios, é mais preparado para enfrentar a labuta burocrática. Mas ambos têm uma carta na manga: atualmente, 85% dos condomínios paulistanos contam com uma administradora contratada, que assumem determinadas funções do síndico. Segundo Omar Anauate, 36, da Aabic (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios), a empresa oferece apoio, mas quem tem a palavra final é o síndico, ancorado nas assembleias de moradores.

Não há espaço para redução dos preços dos imóveis

Para novo presidente do Sindicato da Habitação, preços vão acompanhar, em média, o nível de crescimento da economia. O empresário Claudio Bernardes toma posse hoje como novo presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), em substituição a João Crestana, no cargo desde 2008. O Secovi, que representa as empresas do setor imobiliário, escolheu para representá-lo um empresário focado em urbanismo. A grande meta de Bernardes à frente do sindicato é colocar na pauta de discussões uma mudança no modelo de ocupação de grandes cidades e metrópoles. Ele também falou sobre as perspectivas de preços para o mercado brasileiro de imóveis, e de como a tendência atual é de ajuste ao ritmo de crescimento da economia. A seguir, os principais trechos da entrevista. As vendas de imóveis em 2011 caíram cerca de 20% em São Paulo e os lançamentos subiram um pouco, algo como 1%, segundo o Secovi. O que aconteceu? Existe uma acomodação natural. As vendas caíram em relação a 2011, mas desde 2006 têm crescido. Não quer dizer que haja uma bolha. Só que há uma acomodação no mercado. A diferença do mercado imobiliário de uma indústria é que eles detectam uma alteração na demanda, mandam desligar uma máquina e no outro dia a produção já está menor. No mercado imobiliário, é um processo mais lento. Não vamos crescer no mesmo ritmo dos últimos anos. Vamos crescer em média no ritmo da economia. Vai ser 4,5% ou 3,5%. Mas, em alguns bairros ou cidades, o crescimento será maior ou menor. Mas o Brasil possui um déficit habitacional. Como a demanda por imóveis caiu? Muitas pessoas querem comprar um apartamento, mas isso nem sempre se caracteriza em demanda. Para ter demanda, as pessoas precisam ter condição de compra. Ou seja, elas precisam ter dinheiro ou acesso a financiamento. Com o aumento da renda da população e a melhoria nas condições de crédito, muitas pessoas se tornaram potenciais compradores de imóveis nos últimos anos. E o mercado correu para tentar ofertar mais. Mas não conseguiu produzir na medida necessária para equilibrar o preço. Porque não tem terreno, tem problema de estoque de outorga onerosa e uma série de problemas. E, se o preço sobe muito, o número de potenciais compradores cai. Então, gera um excesso de oferta. O volume de lançamentos vai continuar a crescer? Não. Ele tende a se adequar à demanda. Se a demanda se mantiver nesse nível, a oferta terá de cair um pouquinho. Se o mercado produzir muito mais, existe uma tendência de que os preços comecem a cair. E, se caírem, as empresas perdem a margem de lucro. Então, param de produzir. Aí recomeça o ciclo. Os preços de imóveis dispararam nos últimos anos. Eles vão continuar a subir? Os preços vão subir, na média, no mesmo nível do crescimento da economia. Não acredito que exista espaço para redução de preços. Assim como não tem espaço para subir muito mais do que a economia. Mas é uma média, então essa relação será diferente em algumas regiões onde há mais ou menos oferta. De quanto é o déficit habitacional no Brasil? Depende da métrica para calcular. Mas a verdade é que temos um déficit talvez entre 6 milhões e 10 milhões. É enorme. É possível acabar com esse déficit. Sim. Outros países já conseguiram. No ano passado, conversei com o ministro de Habitação da China e soube que eles estão produzindo 10 milhões de unidades. Mas, para isso, é preciso ter condições de infraestrutura e desenvolvimento de projetos. Como o governo pode ajudar? Temos duas questões principais. A principal delas é a do terreno. O governo tem de ter uma cabeça voltada para soluções urbanísticas que viabilizem a construção em mais terrenos, para aumentar a oferta e reduzir o preço. Mas não adianta só isso. Temos um problema de infraestrutura. Se quiséssemos construir 10 milhões de moradias faltaria cimento, mão de obra e equipamentos. Não teríamos condições, mesmo que tivéssemos terrenos. O governo pretende aumentar a meta do Minha Casa, Minha Vida até 2014. É factível? É uma boa decisão e é factível. Mas precisa de estrutura de base. Se não tiver terreno em condição e preço, não vamos conseguir fazer. O que vocês precisam para viabilizar o programa? Vamos precisar de espaço urbano adequado. Para isso, vamos ter de criar um novo modelo de ocupação para viabilizar o adensamento das cidades em algumas áreas sem criar impactos negativos para a região? Como? Existem espaços nas cidades onde é possível fazer novas centralidades. Em São Paulo, há locais como Mooca, Pari, Santo Amaro, que são antigas áreas industriais, onde o preço não é tão alto, mas há espaços grandes. É possível fazer uma reurbanização, criando locais de lazer, escola, comércio e residências para todos os padrões. O mercado imobiliário depende do que para criar esses polos? Antes de tudo, o poder público precisa planejar a cidade dessa forma. O mercado imobiliário seria coadjuvante. O que estamos tentando fazer é apresentar um modelo à sociedade. Temos um grupo de estudos, fizemos um plano para São Paulo e já encaminhamos à Prefeitura. Por que vocês começaram por São Paulo? Porque está prevista uma reestruturação do plano diretor em 2012. Fizemos essa contribuição para ser um subsídio para a Prefeitura definir um novo plano diretor. E, se der certo em São Paulo, pode ser aplicado em outras cidades. Então o que podemos esperar? O mercado vai lançar projetos do Minha Casa, Minha Vida com imóveis residenciais e comerciais, por exemplo? O Minha Casa Minha Vida é muito importante para ajudar o País a reduzir o déficit habitacional. Esse modelo é vencedor e terá de continuar até acabar com o déficit. Se tivermos um novo modelo de ocupação urbana, surgirão alternativas para novos empreendimentos. Podemos ter projetos no Minha Casa, Minha Vida um pouco mais longe do centro da cidade, se ficarem próximos de uma linha de trem, por exemplo. Mas para isso vocês dependem da aprovação do poder público. Não é solução de curto prazo. Não é, entre aspas. Se houvesse vontade política, poderia ser viabilizado em um ano e meio. Mas o prazo para lançar 2 milhões de moradias no Minha Casa Minha Vida está correndo. Nesse período, precisaremos de ajustes. Os terrenos vão escassear mais e ficar mais caros. Precisaremos de mais subsídios, principalmente para a primeira faixa do programa, para famílias com renda de até três mínimos. Em São Paulo, o governo do Estado criou o programa Casa Paulista, que adicionou R$ 25 mil no limite de preço do Minha Casa, Minha Vida para metrópoles do Estado. O governo terá de aumentar novamente o teto do programa? Provavelmente. Até que se encontre uma solução mais duradoura para viabilizar uma oferta maior, que passa por um novo modelo de urbanismo. (Hoje, o Minha Casa, Minha Vida financia imóveis até R$ 170 mil.) Qual a sua principal meta como presidente do Secovi? Temos de procurar novos modelos de ocupação para as cidades. E é aí que eu acho que o Secovi, espero que na minha gestão, pode dar uma contribuição grande. Nós desenvolvemos o mercado imobiliário com as regras de ocupação definidas pelas cidades. Aí lançamos empreendimentos e somos acusados de provocar problemas de superlotação. O mercado imobiliário é visto como o vilão que cria problemas de trânsito. Mas só estamos tentando equilibrar oferta e demanda obedecendo às regras existentes. Se a gente não planejar a cidade, ela vai crescer de forma caótica. Isso é ruim para todos, não só para quem mora numa região, mas para o mercado também.

Trânsito de Sousas trava com falta de acessos

Sem novas vias, distrito perde investimentos em projetos imobiliários e vê trânsito ficar pior. A falta de opção de acessos viários ao distrito de Sousas está travando o desenvolvimento daquela região de Campinas. Com uma única entrada, a Rodovia Heitor Penteado (que muda de nome após a Rodovia D.Pedro, para Antonio Carlos Couto de Barros) para um movimento diário superior a 50 mil veículos, o distrito vê no trânsito de moradores e visitantes um grave problema urbano que precisa de solução urgente.  Além disso, a falta de vias torna inviável o lançamento de novos empreendimentos imobiliários na área. Sem ruas ou avenidas de acesso não é possível viabilizar novos condomínios. Resultado: empreendedores levam investimentos para a região Norte da cidade.  O distrito de Sousas é um polo de condomínios residenciais e se transformou em um destino turístico que atrai, especialmente em fins de semana, visitantes de Campinas e região em busca principalmente de seus restaurantes. Com tudo isso, o movimento cresce em ritmo maior do que o aumento na infraestrutura, o que provoca gargalos de trânsito. Todo esse quadro reforça a necessidade de criação de acessos a Sousas. Um deles, a Nova Mackenzie — prolongamento da Avenida Mackenzie, que hoje vai até a D.Pedro, na região da Decathlon e Leroy Merlin —, que prevê alongar a via por cerca de 8 km até a região do condomínio Caminhos de São Conrado, pode retirar 30% do movimento da Heitor Penteado (ou 15 mil veículos). ]O projeto está parado após impasse entre Ministério Público (MP) e Prefeitura, que aguardam perícia fixar valores para a desapropriação de uma área. Dependendo da resposta, empresários com interesses na obra podem bancar contrapartidas.  Mas o assunto é polêmico e divide as opiniões. Empreendedores, comerciantes e parte dos moradores são a favor da nova avenida. Mas ambientalistas e parte dos habitantes do distrito temem por impactos ambientais e pela quebra da tranquilidade de Sousas.  O diretor do Secovi Campinas Flávio Bauer lembra da máxima no mercado imobiliário de que “crescimento econômico está ligado à capacidade de acesso”. E foi assim que a região da Rodovia Campinas-Mogi, Norte do município, assumiu a liderança em novos lançamentos. Beneficiada por uma via de boa qualidade e de fácil comunicação com o Centro de Campinas, o metro quadrado pulou de R$ 70,00 há 10 anos para R$ 600,00 hoje. O número de empreendimentos cresceu, oportunidades no mercado de trabalho surgiram e o município ganhou com a arrecadação de impostos.  Enquanto o impasse do novo acesso para Sousas não é solucionado, o município perde. Um dos novos empreendimentos imobiliários previstos para Sousas é de R$ 120 milhões e deve gerar dois mil empregos durante sua construção. No entanto, o início do investimento, e de outros três, depende do prolongamento da Mackenzie. A obra é prevista no plano de diretrizes de 1996, mas desde 2009 um impasse vem travando sua implantação. O MP considera que o prolongamento da avenida fere a lei de parcelamento do solo e questiona a necessidade da obra. A Prefeitura decidiu tocar o projeto e agora aguarda uma decisão da Justiça para desapropriar a área por onde a pista passará. A expectativa com o prolongamento da pista é de que Sousas cresça. “Novas oportunidades de negócio vão aparecer. Não só o mercado imobiliário vai ganhar com isso”, lembra Bauer. A opinião é a mesma do urbanista Fuadi Jorge Cury. “O atual acesso se tornou inadequado. A única alternativa é o prolongamento. O que induz crescimento é ligação e novos acessos”, afirma. Um dos argumentos favoráveis ao novo acesso é que chegar à Sousas se tornou difícil em alguns horários e dias. A urbanização é crescente desde a década de 1970, quando a taxa de crescimento populacional foi de 55%. Nos anos 80, o percentual chegou a 57%, passando para 93% e 93% nas décadas seguintes. Contando com o distrito de Joaquim Egídio, já são 30 mil pessoas. Com o aumento, quem tenta fugir da pela Rodovia D. Pedro I para chegar ao Centro precisa percorrer uma distância duas vezes maior do que pela Heitor Penteado. Quem mora em condomínios como o São Conrado fica ilhado em épocas de chuva devido à proximidade com a Avenida Mário Garneiro, único acesso do condomínio à Heitor Penteado.  O ex-secretário de planejamento, Alair Godoy, afirma que a intenção é gerar uma ocupação ordenada e poupar a região, que é uma Área de Preservação Ambiental (APA).  Para o coordenador do Laboratório de Aprendizagem em Logística e Transportes (Lalt) da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp), Orlando Fontes Lima Júnior, a expansão imobiliária pode provocar danos ambientais. “Esta não é a ligação de maior preocupação, pois há regiões como o Campo Grande, que precisam ter o acesso melhorado.